오피스텔 세금 (취득 단계, 보유 단계, 처분 단계)

안녕하세요

 

주택담보대출이 규제 + 규제 + 규제 + 규제 + 다음 주 또 규제를 발표한다고 해서....

 

야!!! 어디서!!! 또!!!!!

 

주택담보대출 관련 글은 잠시 미루고... 오피스텔 관련 글을 작성키로 하였다.

 

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요즘 오피스텔 분양이 많이 늘고 있다.

 

일반적으로 우리가 생각하는 오피스텔도 있으나

 

소위 아파텔이라고 하는 오피스텔 분양도 늘어나고 있다.

 

예를 들면... 최근 분양한

 

'힐스테이트 청량리 더퍼스트' 

 

 

주택담보대출 만큼 규제가 있는 것도 아니고 청약 제한도 적다 보니 쏠림 현상이 있었다.

 

오피스텔 담보대출에 대해서는 다음에 한번 정리하겠다.

 

우선은 

 

왜 아파텔이라고 하는지 한번 보자

 

힐스테이트 청량리 더 퍼스트

 

이게 오피스텔이라고?

 

 

 

그냥 아파트다 ㅎㅎ

 

자 그럼 이거 청약하는 분들이나 들어오는 세입자들의 거주 목적은 무엇일까?

 

주거용 일까? 사무용 일까?

 

거의 다 주거용 아닐까???

 

하지만 건축물 대장은 업무시설로 나올 것이다.

 

그게 오피스텔이니깐

 

자 그렇다면 세금은 어떻게 될까? 세금 생각안하고 무턱대고 매입하거나 세입자 넣었다가는

 

큰일이 생길 수 있다.

 

자 그럼 오피스텔 세금 깔끔하게 정리해보자

 

 

 

 

 

업무용 오피스텔 VS 주거용 오피스텔 세금

 

★분양받은 오피스텔의 업무용으로 사용할 것인지 주거용으로 사용할 것인지에 따라 세금의 내역이

달라지므로 향후 임대차를 고려하여 취득시점 부터 명확한 용도를 결정하셔야 한다.

 

구분	업무용	주거용
취득단계	👉🏿일반과세자로 사업자등록 해야함      - 건물분 부가가치세 환급 가능      (단, 주택으로 전환시 VAT 추징) 👉🏿오피스텔은 공부상 주택이 아니므로     취득세는 4.6% 적용	👉🏿주택임대는 부가가치세 면세이므로      사업자등록을 안 해도 됨 👉🏿취득세는 4.6% 적용
보유단계	👉🏿매월 세금 계산서 발행의무     - 임대료의 10% 부가세 징수 👉🏿상가 재산세율 적용, 주택대비 큼 👉🏿매년 5월 종합소득세 신고 👉🏿지역가입자 건강보험료 상승     -피부양자의 경우 자격 상실	👉🏿주택임대는 면세로 부가세 없음 👉🏿종합부동산세 합산과세 👉🏿연간 임대료 2천만원 이하 비과세    - 2019년 이후 분리과세 적용
처분단계	👉🏿일반상가로 양도소득세 부과 👉🏿양도시 건물분 부가세 징수해야함     - 포괄양수도 계약시 제외	👉🏿9억원 이하의 1주택자의 경우 양도세       비과세 규정 적용      - 다주택자는 양도세 과세

 

★오피스텔 취득세는 분양가의 4.6%(취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%)가 적용된다. 

이는 전용면적 85㎡ 이하 아파트 취득세인 1.1%의 4배가 넘는 수치다. 

또 전용률(공급면적 대비 전용면적의 비율)이 낮아 관리비도 아파트에 비해 비싼 편이다. 

관리비는 전용면적이 아니라 공급면적을 기준으로 부과되기 때문이다. 

통상 아파트 전용률은 70~80%이나, 오피스텔의 전용률은 50~60%에 그친다.

 

 

자 다시 '힐스테이트청량리 더 퍼스트'를 생각해보자

 

아파트 같이 생긴 오피스텔에 세입자가 왜 들어올까??

 

주거용 일까? 업무용 일까?

 

주거용일 가능성이 높을 것이다.

 

그러면 부가가치세 환급은 못받을 것이며

 

종부세는 당연하며 혹시 1주택자였으면 본 오피스텔을 감안하지 않고

 

주택 매도시 1 주택자 9억 비과세 처리했다가는 향후 가산세를 옴팡지게 납부하는 일이 생길 수 있다.

 

그러면 세입자 넣고 업무용으로 신고하면 되지 않냐고??

 

국세청이 바보는 아니다.

 

그런 걸 잡아내려고 아주 혈안이 되어 있다.

 

자 그러니 오피스텔

 

그저 대출 잘되고 청약하기 쉽다고 무턱대고 분양받지 말고

 

용로를 확실히 파악해서 분양받자