전세대출 집주인 동의 필요 한가요? - 결론! 동의 필요없다 하지만 동의에 준하는 행위는 필요하다.

안녕하세요

 

그랜절

오랜만에 대출 관련으로 인사드립니다.

 

요즘 일이 너무 많아 무거운 글을 적으려면 

 

힘들어 취미로 올리던 글에 너무 집중했었네요 ㅎㅎ

 

하지만 언젠가 한번 적어야지... 적어야지 했던 주제라....

 

맥주 한 캔 마시며 스스로 파이팅하며 적어 올려 봅니다.

 

🔥🔥🔥🔥🔥🔥🔥🔥

 

 

 

오늘의 주제는 전세대출 시 집주인 동의 필요한가? 안 한가?입니다.

 

딱! 결론부터 말하겠습니다.

 

많은 블로그 글에서 두리뭉실하게 적어 올리거나 피상적으로 말하거나 하는데

 

결론은!

 

동의는 필요 없습니다.! 동의를 구한 적! 없습니다.! 그런데! 그에 준하는 행위가! 필요합니다.!

 

즉! 동의가 필요 없다는 정부의 말은 사전적인 것이고! 그냥 정리하면 실무적으로 동의! 필요합니다.!

 

결론을 아셨으니 더 안 읽어 보실 분들은 나가셔도 됩니다. ㅎㅎ

 

하지만 그 이유가 궁금하신 분들은 쭉~ 정독하시길 바랍니다.

 

자 우선 정부가 필요 없다는데 왜! 너는 필요 있다고 하냐! 괜히 관심 끄는 거 아니냐?

 

이렇게 생각하실 수 있죠 그래서 근거를 먼저 잠깐 던집니다.

 

전세대출 받을때 집주인 동의 필요없다…문자 통지로 끝

위 기사글 중 일부입니다.

 

네..... 불가피한 측면! 저게 문제입니다. 동의나 통지와는 다른 문제라고 하네요 ㅎㅎ

 

불가피한 경우 개별심사를 한다는데 글쎄요....

 

자 근거는 제시하였으니 관심 있으신 분들은 자세히 보시죠.

 

잘 한번 보시죠

 

전세대출이 멀까요?

 

주거 안정성을 위해 전세보증금이 부족한 임차인에게 지급하는 대출입니다.

 

누구한테 지급될까요?

 

가끔 오해하는데 신규 임차 자금이면 집주인한테 바로 입금됩니다.

 

한도가 왜 이리 큰가요?

 

왜! 안 크겠습니까! 담보고! 무조건 상환되는 대출인데

 

네? 담보요?  전 담보를 제공한 적이 없는데요? 그리고 왜 무조건 상환되나요?

 

담보는 보증기관에서 제공해주는 보증서입니다.

그리고 전세 보증금이 어디 가나요. 보증금이 반환되면 상환되는데요.

이만큼 채권보전이 확실한 대출이 어딨겠어요.

 

그런데 전세대출 집주인 동의와 이 내용이 무슨 상관인가요?

 

네 그렇습니다. 아직 눈치 못 채셨으면 다시 잘 생각해보죠.

 

보증기관은 무엇을 보고 보증서라는 걸 줄까요? 은행은 무엇을 믿고 몇 억씩 떡! 하니 

 

대출해 줄까요?

 

그것은 전세 계약에 특성 때문입니다. 

 

보증금이 반환되기만 하면? 이 전세계약은 절대 누구 하나! 손해 보지 않는 계약이지요.

 

그러니 보증기관은 보증료 벌어서 좋고

 

은행은 이자를 받아서 좋고

 

집주인은 집을 빨리빨리 공실 없이 임대해서 좋고

 

세입자는 원하는 집 잘 들어가서 좋고

 

손해는커녕 모두가 해피해집니다.

 

그런데! 이게 무엇 때문에 가능하다고요? 전세 계약 때문입니다.

 

신뢰를 바탕으로 한 계약이죠. 만기 때 보증금을 돌려줄 거라는

 

그러니 제일 중요한 건 당연히 전세계약의 정당성이죠.

 

전세계약의 당사자들은 누구일까요?

 

당연히 임대인, 임차인, 중개업자입니다.

 

그러니 은행은 전세대출을 하면서 계약에 대한 진위여부 파악을 3명을 통해 합니다.

 

다시 볼까요?

 

네, 안 할 수가 없어요.

 

상식적으로 생각해봐도 안 할 수가 없죠.

 

물론 일부 전세 대출은 집주인과 통화 안 합니다. 실제로요.(주택금융공사 전세대출 고 신용자)

 

여하튼! 전세계약의 정당성을 확인해야 대출이 나가는데

 

그중 어찌 보면 가장 큰 축인 임대인의 확인이 안 된다?

 

허허..... 상식적으로 신규 대출 추가 대출해주겠습니까? 

 

연장도 잘 안 해 주려고 하는데?

 

 

말장난에 속으시면 안돼요~

 

동의를 구하는 거 아닙니다~

 

사실을 그냥 확인하는 거예요~

 

자! 여기까지 이해되셨으면 전세대출 진행하는 데 있어

 

집주인의 의사가 중요하다는 건 이해되셨을 겁니다.

 

더 안 보셔도 돼요. 결과 나왔어요. 그런데 정부에서 말하는 동의에 대해 

 

더 알고 싶으시다면 더 보시죠.

 

전세 대출은... 팀플레이입니다. 

 

은행 혼자 드리블해서 집주인한테 돈을 주는 게 아니라는 거죠

 

팀원은 총 3명입니다. 

 

은행, 보증기관, 권리조사업체

 

이 3 팀원이 드리블 해서 집주인 테 돈을 줍니다.

 

은행은 뭐 소개할 필요도 없고요

 

보증기관에 대해 쫌 보죠.

 

주택금융공사, 서울보증보험사. 주택도시 보증 공사

 

보통 이 3군데 중 한 곳에서 보증서를 받아와서 대출이 이루어진다고 보면 됩니다.

 

보증기관과 대출 특성은 너무 많아서 설명하지 않습니다. 

 

아래 글 참고 바랍니다.

🏦 본인에게 맞는 전세대출 찾기 (전세대출 MAIN)🏦

포인트만 정리하면

 

주택금융공사 보증서는 신용 보증서입니다.

 

즉, '어.... 너 소득하고 신용도 보니 믿을 만해 이 만큼 우리가 보증서 줄게 자 여기!' 이런 거라면

 

서울보증보험과 주택도시 보증은 

 

'어차피 돈 돌아오는 거 이자 상환능력 되고 신용되면 그래 보증서 제공해줄게'

 

이런 느낌입니다.

 

사실 주택금융공사로 대출 진행 시 집주인하고 이야기할 부분은 거의 없습니다.

 

차주의 신용도만 괜찮으면 집주인하고 계약 사실 확인도 안 합니다.

 

즉, 조금 전 말했던 전세 계약의 큰 3축 중 한 축은? 그냥 믿고 넘어가는 겁니다.

 

왜? 차주 신용이 좋으니깐, 그러니 부동산에 확인하고 넘어갑니다.

 

문제는! 서울보증 보험과 주택도시 보증 공사의 보증서입니다.

 

잘 정리된 그림이 있어 같이 보시죠.

(서울보증보험과 주택도시 보증 공사에 국한된 이야기, 주택금융공사는 선택에 따라 관련 있습니다.)

 

잘 이해 안 되시나요?

 

이 그림에서 중요한 부분은 3번, 4번과 5번입니다. 

 

정부에서 말하는 부분이죠.

 

머... 쫌 이상하지 않으신가요?

 

보면 돈을 은행에 상환하는 게 누구죠?

 

집주인입니다.

 

 

왜냐고요? 3번을 보세요.

 

[전세 보증금 반환채권 발생] 방향이? 집주인-> 은행입니다.

 

 왜 이렇게 되나고요? 4번 때문입니다.

 

채권을 양도받거나?

(임차인이 집주인으로 부터 받을 보증금이라는 채권을 주택도시 보증 공사에 양도하는 거죠.)

(하지만 보증금 수령계좌가 대출 취급 은행 계좌가 들어가므로 결국 수령자는 은행입니다.)

 

채권에 질권 설정?

(세입자가 집주인으로 부터 받을 보증금이라는 채권을 질권 설정하는 겁니다.)

(권리에 설정을 거는 겁니다. 그럼 그 권리에 선순위 행위권? 이 생기겠죠? 그럼 은행이 받는 겁니다.)

 

자 그럼 4번 때문에 3번이 발생하는 건 이해되셨나요?

 

그럼 이걸 집주인한테 이야기해줘야겠죠?

 

그게 5번입니다. 그런데 이 내용을 집주인이 서류로 받아서 잘 이해할까요?

 

이렇게 쉽게 풀어써도 이해가 될까 말까 하실 텐데??

 

5번 내용

5번 내용을 자세히 보시죠.

 

동의 의사 필요 없습니다.

통지하면 효력 발생 맞습니다.

 

=> 그런데 이 통지라는 거 어떻게 갈까요? 여러분 우체통 보시나요? 우체통에 우편물 받으면

뜯어서 정독하시나요? 아니겠죠? 그러니 집배원이 집주인 얼굴 보고 '나! 줬어요! 에? 받았죠?!' 하고 손에

꼭!!!! 쥐어 줍니다. 이것이 배달증명입니다. 나중에 임대인이 '네? 저 그런 서류받은 적 없어요!!! 할까 봐

법적 근거를 남기는 배달 방법입니다.

이거 집주인이 못 받으면 어떻게 될까요?

그냥 대출이 안됩니다. 왜죠? 엄~~~~~~~청 중요하니까요!

아니 통지했잖아요? 무슨 말이죠? 배달증명은 집배원이 수령자한테 직접 줘야 합니다. 다시 말하지만

우체통에 넣고 갈 수 있는 그런 서류가 아닙니다. 그러니 못 받으면 통지가 안된 겁니다.

 

세입자가 집주인한테 연락할 필요?

없습니다. 그런데 협조가 안되면 연락할 수도.... 있겠죠?

 

집주인이 보증기관 연락 피해도, 수차례 통지한 기록 바탕으로 대출 실행?

 

=> 처음 듣는군요... 우선 보증기관이 연락하지는 않습니다. 권리조사 업체 또는 은행에서 연락이 갈 겁니다.

수차례 통지한 기록 바탕으로 대출 실행?

글쎄요.... 배달증명을 근거로 대출이 이루어지는 건 맞는데... 통지 기록으로

실행한다라.... 집주인이 받는 통지서에 어떤 내용이 들어갈 것 같나요?

위 3번에 대한 내용입니다. 간단히 보면

 

임차인 000의 보증금 돌려받을 권리를 000이 가져갔으니 향후 보증금 반환 시

00 은행 000-000000-000 계좌로 보증금을 향후 반환해 주세요.입니다.

 

그런데 이 서류가 제대로 전달되지 않아 3번이 이루어지지 않으면?

서류 내용을 잘 이해 못해 3번이 이루어지지 않으면?

집주인이 책임이죠. 

그런데... 이 3번 언제 이행이 안될까요?

통상 집주인이 임차인한테 바로 돈을 줄 때 발생됩니다.

이때! 돈 받은 임차인이 대출을 상환하지 않고 잠수를 타면 어떻게 될까요?

네! 3번 불이행으로 임대인이 상환해야 합니다.

즉! 3,4,5번이라는 이 절차는 아!~~~~~~~~~~주! 중요한 겁니다.

당연히 충분히 의사가 파악돼야 하는 거죠.

그래서 5번이 이루어지면 3번에 대해 전화 녹치로 안내를 다시 합니다.

여러분이 집주인이면 설명을 듣기를 원하지 않을까요?

 

이 정도면... '정부에서 전세 대출하는 데 있어 집주인의 동의는 필요 없다!는 말은 맞다.

하지만 그에 준하는 행위는 필요하다' 라는 말에 대해 이해하셨다고 봅니다.

글쎄요... 앞으로는 정말 의사 조차 확인하지 않는다면... 가능해지겠네요.

 

그렇다면... 뭐.. 필자 생각에는 심각한 부작용이 발생할 거라 생각합니다.