주택담보대출 한도 산출 ( 6.17 대책 이후) 1 - 자금용도

안녕하세요

 

본 글은 디딤돌 대출, 보금자리론 대출이(정부 대출) 아닌 은행 상품에 국한된 내용입니다.

오해 없으시길 바랍니다.

디딤돌 대출과 보금자리론 대출은 한도가 다릅니다.

 

7/7 뉴스

 

대출 규제를 또 변경하겠다고 발표했다.

 

 

그만 쫌....해라

 

 

보완하겠다고 말하는 정부에게 이렇게 말하기도 그렇지만 또 바꾸겠다는 건가...

 

정말 너무 하는구먼... 부동산 가격 잡는 것도 좋지만 이건.... 정말 너무 하는 것 같다. ㅎㅎ

 

필자는 부동산 전문가는 아니지만 이 정부가 언제쯤 정신 차릴지 

 

이제는 그것이 기대된다.

 

 

일딴! 현재! 그러니 2020. 6. 17 대책 이후 주택담보대출 한도 산출 방법에 대해 알아보자.

 

 

 

제일 먼저 파악해야 할 것은 자금용도이다.

 

은행원이 자금용도를 물어보면 대부분 반응은 이러하다.

 

 

 

 

하지만 대충 넘어갈 사항이 아니다.

 

근로자분들은 생소할 것이며 사업자나 법인 관련 업무를 보시는 분들은 그나마 익숙할 것이다.

 

근로자분들이 받을 수 있는 것은 거의 개인대출이다 보니 은행에서 특별하게 자금용도를 묻지 않았었다.

 

주택담보대출도 그러했다.

 

하지만 현재 정부에서는 주택담보대출의 기준을 자금용도 기준으로 2 분류로 나누었기 때문에

 

본인이 주택담보대출을 받으려고 하는 이유를 명확히 정해야 한다.

 

대출 왜 받으세요?

 

당연히 어려울 것은 없다.

돈이 필요한 이유이니깐.

2가지 분류는 아래와 같다.

 

1. 주택구입목적

2. 생활안정자금

 

간단하다. 집사는데 필요한 대출이 아니면 그 나머지는 전부 생활안정자금이다.

 

 

하지만! 자~ 이 간단해 보이는 첫 번째 원칙에도 함정이 있다. 한번 뜯어보자.

 

주택 구매 대출의 진실로

 

주택구입 목적

 

주택구입을 목적으로 하는 대출은 통상 이러하다.

부동산 가서 집을 계약하고 잔금 치를 날짜를 정한다.

잔금 날 은행에서는 대출을 실행해 주고 법무사는 해당 집에 대해 등기소에 가서 소유권 이전 등기를 치고

은행의 근저당권을 신고한다.

(물론 계약서상 중도금은 주택담보대출이 안됩니다. 소유권 이전 당일날의 잔금 대출만 됩니다. 아파트 신규 분양 제외)

 

주택 잔금대출의 흐름이 통상 저렇다 보니 정부에서 '주택구입 목적 주택담보대출'에 대한 정의를 아래와

같이 해두었는데 많은 사람들이 오해를 한다.

 

우선 문구부터 보자.

 

주택구입 목적 주담대란?

 

주택구입 목적으로 '신규로 구입하는 주택' 또는 '이미 보유하고 있는 주택'을 담보로 하는 가계대출로서,

아래 1~4중 어느 하나에 해당하는 경우를 의미합니다.

 

이미 보유 하고 있는 주택!!!!!!!??????????

 

1. 주택 소유권 보전 또는 이전 등기일 로 부터 3개월 이내에 해당 주택을 담보로 취급된 대출

(당연한 이야기이나 설정 기준이 아니고 취급일 기준이 조금 특이하다. 은행원이나 의아하게 생각할 부분이니  PASS)

 

2. 분양 주택에 대한 중도금 대출 및 잔금대출, 재건축 , 재개발 주택에 해한 이주비 대출, 추가 분담금에

대한 중도금 대출 및 잔금대출

 

3. '비규제 지역'소재 주택을 신규로 구입하기 위해 세대(주택 보유수 불문)가 이미 보유하고 있는 주택

(소재 지역 불문)을 담보로 취급된 대출

->'비규제 지역'소재 주택을 신규로 구입하는 것이므로 담보주택 소재 지역에 상관없이 별도 추가 약정서

작성 필요 없으며 세대원들의 주택 보유수 조회 대상도 아님

->LTV, DTI 규제는 담보로 제공되는 주택이 속하는 지역을 기준으로 적용됨

 

4. '규제지역' 소재 주택을 신규로 구입하기 위해 1 주택 세대가 이미 보유하고 있는 주택 (소재 지역 불문)

을 담보로 취급된 대출

->'규제지역'소재 주택을 신규로 구입하는 것이므로 '세대별 주택 보유수 및 고가주택 여부'에 따라서

별도 추가 약정 필요

->LTV, DTI 규제는 담보로 제공된 주택이 속하는 지역을 기준으로 적용됨

 

머???

 

자! 이제 왜! 주택담보대출을 알아볼 때 자금용도부터 파악하는지 이해가 조금 되었는가?

 

기존 집을 담보로 대출받을 수 있는 것은 생활안정자금만 가능하다고 사람들이 은연중에 생각하는데

 

 

사유가 위 1~4에 해당된다면 생활안정자금이 아니라 구매자금으로 취급되어야 한다.

 

이것은 선택사항이 아니다.!!!! 반드시 저렇게 해야 하는 것이다.!!!!

 

 

 

 

3번 상황은 언제 잘 생길까?

 

갭 투자는 하고 싶은데 신용대출 한도가 적을 때 기존 주택담보로 대출받아서 하고 싶은 사람들이 있을 것이다.

 

그럴 경우 새집은 세입자가 있어 LTV 한도가 안 나와 자기 집 담보로 생활안정자금을 신청한다고 치자.

 

그러면 생활안정자금 대출 신청 시 나오는 추가 약정서상 기준으로 집 보유수가 늘어나게 되면 은행에서 

 

대출 자금 회수 요청이 들어갈 것이다. 그러니 우리는 본인 집을 담보로 주택 구매 자금 대출을 할 수 있다는 것을

 

인지하고 있어야 한다. 

 

오~ 이렇게 갭 투자!!

하지만 이것은 비규제 지역 한정이다.

규제 지역은 4번 상황이니... 머... 답이 없다

 

요즘 자주 생기는 문제는 2번이다.

 

분양은 받았는데 잔금대출로는 한도가 부족하거나 세입자를 두고 나머지 분양 잔금을 치를 돈이 없는 경우가 있다.

 

그래서 기존 주택을 담보로 잔금 치르려고 하는 경우가 있는데 당연히 생활안정자금으로 신청해서 받으면 안 된다.

 

2번 사유니깐. 이 경우는 '분양권은 이미 집이니 집 보유수 늘어나는 건 아니니 생활안정자금으로 해도 괜찮겠지?'

 

라고 생각하는 경우가 허다하다. 하지만 정부에서 주택 구매 대출로 해두었다.

 

그렇다 보니... 주택 구매 대출로 들어가야 하는데 그럴 경우 구입주택 소재 지역을 기준으로 '추가 약정 여부'를 판단하다

 

보니 매도 조건에 걸리는 경우가 많다.

 

자금계획을 자기 집 담보로 계획해둔 분들은 거의 청천벽력 같은 상황 이리라....

 

 

생활안정자금

주택 구매자금을 제외한 나머지다.

그냥 흑백논리와 같다.

 

 

'집 사는 거 아니야?'

'그러면 생활안정자금 이야'

즉! 생활안정자금이라는 명목 하에 모든 사유로 다 대출을 받을 수 있는 것이다.

 

문제는 2가지이다.

1. 집이 늘어나면 안 된다.

2. 이러나저러나 동일 물건지로 연간 최대로 받을 수 있는 것은 1억이다.

 

'머?!!!!! 1억 이상 대출받고 싶어요!!!'

'두 가지 사유만 됩니다. 첫 번째 세입자 퇴거 자금, 두 번째 기존 여신 동액 이하 대환'

 

'머?!!!!! 동액 이하 대환만 된다고???!!!! 그런 게 어딪어!!! 추가로 대출도 받고 대환도 치고 싶어!!!'

'그러시면 먼저 대출을 받고(1억 원 이하) 그 후 대환 치세요'

'아......'

 

그러하다. 전략이 필요하다. 금리 낮추고 싶다고 무턱대고 대환 치지 말자.

대출받기 너무 어려운 시기다. 공부하고 고민해볼 필요가 있다.