주택담보대출 갈아타기 (주택담보대출 대환) 규제 적용 되나요? - 주담대 갈아타기 (주담대 대환)

 

안녕하세요

 

 

 

금리가.... 하염없이 내려가는데

 

 

 

 

나의 주택담보대출 금리는 ??? 변동이 없네???

 

 

 

 

당연하다.

 

왜 일까?

 

대부분 주택담보대출은 고정금리로 받기 떄문이다. 

 

고정금리가 아니면 5년 변동 정도?

 

주택담보대출을 변동금리로 받는 경우는 그리 많지 않다.

 

 

이유 1: 사람들의 위험 회피 성향, 떨어져도 좋지만 오를꺼 생각하면 걱정이 된다.  주택담보대출은 통상 거액으로 신청하는 경우가 많으며 그렇다 보니 더욱 위험을 회피하고 싶어 자는 것이다. 금리에 대해서 정리하는 날이 있겠지만 금리가 오르기 위해서는 경기가 좋아져야 한다. 사실... 지금 분위기에 구지 변동을 안 할 이유도 없지만? 지금 받아도 대부분 고정이나 5년변동을 선택할 것이다. 사람이 그렇다.

이유2: 신보출연료 때문에 고정을 선택하는 경우가 많을 것이다. 주택을 매입하면서 대출받는경우(정확하게는 소유권이전 등기일로 부터 3개월이내의 근저당설정을 이용하여 대출받는 경우) 대출금리에가산금리가 붙는다. 이것이 신보출연료 라는것인데, 고정금리 대출 OR 5년 변동 이상의 대출금리물을 쓰지않으면 대출 만기 까지 붙는것이다. 약 0.3%에서 금융기관마다 상이하다. 그렇다 보니 고정이나 OR 5년변동대출과 그렇지 않은 대출의 금리차가 왠 만큼 벌어지지 않으면 고정이나 OR 5년변동 짜리 대출을 선택하는 것이다.

 

결론 : 고정 OR 5년 변동을 선택했다보니 금리가 이렇게나 떨어져도 그 해택을 못보는 것이다.

 

그렇다면? 갈아타야지!!!!

 

 

아자!!!!!!

 

 

잠깐 그런데 금리는 얼마나 떨어진걸까???

 

[아래링크로 들어가서 당일자 금리로 들어간 후 본인이 이용중인 금융기관의 금리를 확인바랍니다.]

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우선 큰 흐름은 아래 그래프와 같다고 보면된다. 쭉~~!!! 떨어졌다가 최근 찔끔 올랐다.

 

그래도

6/17일 기준 필자가 판단시 지금 금융채 5년물로 갈아타면 2.6% 정도

6개월 변동금리로 갈아타면 2.3% 정도로는 갈아탈 수 있지 않을까 생각해본다.

 

 

 

6/16일 네이버 조회

 

 

 

갈아탈 때 방법은 크게 두가지이다. 

 

1. 현재 대출 은행에서 갈아타는 방법 

 

2. 타 은행에서 갈아타는 방법

 

각 상황별로 보자

 

 

타 은행에서 갈아타는 방법

 

이건 사실 이야기 할것도 없다.

그냥 신규이다.

금주중 대출 규제가 또 발표되겠지만 현재 기준에서 아래 링크와 같은 기준으로 LTV / DTI를

충족하고 DSR을 충족한다면 갈아탈 수 있다. 

 

지역별 LTV , DTI (투기, 투기과열지역, 조정, 수도권 DTI규제적용대상, 기타, 규제, 비규제 지역 LTV

DSR은 부채가 다양하게 많으신분은 직접 계산이 어려우나 단순한 분들은 아래 링크 참조하면된다.

 

DSR (Debt Service Ratio) 총부채원리금상환비율- 언젠가 이게 발목 잡을 줄 알았지.. 1편

여튼 타 은행으로 갈아타는건 (타행 대환이라고 부른다.) 그냥 신규다. 

단, 주의할것은 기존에 이용중인 주택담보대출(주담대)에 특약이 있다면 특약이 미이행된 상태에서는 갈아타지 못한다.

 

 

현재 대출 은행에서 갈아타는 방법

 

사실 본 글의 목적은 이 부분에 대해 설명하기 위해서 이다. 많은분들이 같은 은행에서 대출을 갈아타면 신규에 준해서

현재 규제를 전부 다 받는다고 생각하고 있다. 하지만 아니다. 아래에 그 사유를 자세히 기술토록 하겠다.

 

갈아트는건 신규가 있고 대환이 있다.

 

신규는 타행 신규와 동일하다. 따로 기술치 않겠다.

 

대환은 전혀 다르다. 우리는 이 대환을 이용하여 금리를 낮추는걸 지금 부터 알아 볼 것이다.

 

대환을 이용하면 현재 LTV, DTI, DSR규제와 무관해 진다.

 

 

 

그도 그럴것이... 차주 입장에서는 금리만 낮추기 위한건데 규제 때문에 안되면 억울하니 말이다.

 

그러면 주택담보대출에서 대환이라는건 무엇인가?

상환방식의 변경없이 금리 및 만기일자만 변경되는 경우이다. 이 경우 LTV, DTI, DSR에 무관하게 재취급하여 현재 수준의 금리로 신규 받을 수 있다. 안타깝게도 기존에 분할상한 대출이였는데 금번에 거치기간을 넣거나 만기일시 상환으로 하고 싶다면상환방식의 변경이니 규제가 적용됨을 주의하자

 대환으로 금리를 바꿀 수 있다면 언제든지 하면 되는건가? 그렇다. 하지만 중도상환수수료가 발생한다.

어땠든 기존 대출을 갈아 엎어버리는것이기 때문이다. 통상 3년내 대환하면 중도상환 수수료가 발생한다고

보면된다.

 

자 정말 순수하게 금리만 낮추고 싶은데 현재 규제 때문에 대출 한도가 안나와서 고민이라면

 

취급 은행에 대환해 주세요~! 라고 요구를 하자.