서울보증보험 전세자금대출 - 2 ( 특이 사항 )

안녕하세요

 본 글은 PC 에서 작성되어 모바일 환경에 맞지 않을 수도 있습니다.

자자 1편이 끝이 아닙니다. 

2편이 있습니다. 쫌더 챙겨봅니다.

 

 

1편 : www.oger.tistory.com/71   (기본 내용 및 셀프 한도조회)

 

 

최근 정부의 수많은 규제안 때문에 주택담보 대출의 기준도 많이 복잡하지만 전세대출도 그에 못지않게

복잡하다. 규제 때문에 복잡해진 것보다는 대출 특성상 복잡하다.

 

하지만 천천히 보면 다 이해할 수 있습니다.

 

개인의 전세대출 하나 진행하는 동안 은행, 보증기관, 권리조사업체 3군데가 업무를 진행하며 통일된 기본

기준이 존재하나 각 특이사항마다 각 주체가 판단하는 기준이 간혹 틀려 은행에서는 무관해 보이나 보증

기관에서 거절되는 사항이라던가 권리조사업체 거절 사항이 존재하기 때문이다.

뿐만 아니라 부동산, 임대인도 역어 있기 때문에 자연스레 복잡해진다.

즉, 조금이라도 특이한 점이 생기면 집고 넘어가야 한다. 괜찮거니 하고 계약을 진행하고 은행에 방문했다가

거절되는 경우를 격지 않고 싶다면 말이다.

 

 

자~~~ 아래는 각 특이 상활별에 대한 설명입니다. 필요하 부분만 체크해 보세요.

 

 

 

주택 보유수에 따른 제한 사항

 

본 블로그에 있는 글을 참고 바란다.

 

전세 대출 시  주택 보유수 판정기준:  www.oger.tistory.com/43?category=886334

주택 보유수에 따른 전세 대출 취급 가능 유무: www.oger.tistory.com/47?category=886334

 

 

 

외국인 되나요?

 

되기는 한다. 하지만 순수 외국인은 비자 상태에 따라 다르며 취급기관이 제한적이다.

주 거래 은행에 사전에 문의 바라며 국내거소 신고를 한 외국국적 동포 및 주민등록을 한 재외국민은

크게 제한사항이 없다.

 

 

가족관계의 경우 되나요?

 

 

가능성의 유무에서 떠나 통상 은행에서 거절할 것이다.

직계존비속 등으로 사회통념 상 임대차 계약에 의한 자금 수수가 이루어진다고 보기 어렵다는 것이다.

객관적인 서류를 증명해도 불가하다.

하지만 형제 , 자매간에는 자금 수취 관계 증명하면 가능은 하나, 거절될 가능성이 아주 높다.

 

 

갱신 계약하는데 보증금을 올려달라고 하는데 대출은 어떻게 되나요? (임차 보증금 증액)

 

 

본 글 1편의 한도 산정 기준을 따라 증액된 전체 보증금 기준으로 80%가 최대라고 보면 된다.

예) 기존 전세 보증금 1억 원 + 증액 1억원 = 2억 기준으로 80%

즉, 증액 부분에 한해서 한도가 산출되는 것이 아니다.

하지만! 무엇을 기준으로 잡냐에 따라 대출 상품이 바뀐다. 

 

 

기존에 월세였는데 전세로 바꾸고 싶은데 대출되나요?

 

 

된다. 그냥 갱신 계약을 하는데 보증금을 올려달라고 하는 경우와 동일하다고 보면 된다.

 

 

갱신 계약을 하는데 대출 차주를 배우자로 바꾸고 싶어요. 되나요?

 

 

 

갱신 계약 시 증액하면서 추가 대출을 하려니 사정이 바뀌어서 차주를 바꿔야 하는 경우가 간혹 있다.

 

과거 계약 당시 동일 세대원이었다면 : 그냥 갱신 계약으로 인정

최초 계약 시 중개업소를 통한 계약이었다면 쌍방계약 가능

 

과거 계약 당시 미전입 상태: 대출 실행 전 또는 실행 시 전입하는 경우 -> 신규 대출

쌍방 계약 불가, 중개업소 계약 및 확정일자 신규 날인 필수 (단 , 전입 3개월이 지났다면 불가, 왜냐하면

갱신 계약으로 인정이 안되기 때문이다. 이 케이스는 신규로 잡힌다. 주의하자!!)

 

 

공동명의로 임차계약되어 있다가 금번 갱신 시 단독명의로 바꾸고 싶다?

 

 

도통 이해할 수가 없다. 공동명의로 임차 계약하시는 분들을..... 머 그들만의 기준이 있겠지...

이 경우는 임대인이 공동 명의인 게 아니라 임차인이 공동명의라는 것이며 그러면 대출받을 때 상당히 귀찮다.

당연히 대출을 갱신할 때도 귀찮다.

그래서 단독으로 바꾸려고 하는데, 자금의 증액이 있어 추가 대출을 해 집주인한테 지급하는 것이 아니라면

대출 종류가 바뀌게 되며 생활안정자금이라는 것으로 신규 대출을 받게 된다.

이는 DSR규제 대상이 된다.

생활안정자금 대출과 전세대출 시 DSR 규제인 상황은 따로 향후 정리하겠다.

전세 대출 시 DSR 규제에 잡혀 버리면..... 쉽게 생각해 부채가 없는 고소득자가 아니면 어렵다고 보면 된다.

아니면 대출금이 적거나

 

 

본인 집 매도 후 해당주택 임차인으로 들어가는 경우?

 

 

가끔 본인 주택을 매도하면서 해당 주택에 전세로 계속 거주하실려는 경우가 있다.

이 경우 우리나라에서 가능한 전세대출은 서울보증보험사에서 보증서를 발행해주는 전세대출 만! 가능하다고

생각하면된다.

20.03.02 기준으로 대출 가능 시기가 전입일과 잔금일 중 빠른날로 부터 3개월 이내로 변경되었지만

매도인이 임차인이 되는 경우 임대인에게 대출금을 입금하는 경우에 한하여 전입 3개월 이상이 되었어도

대출 하는데 문제가 없다.

 

전세 잔금일날 집주인이 바껴요 누구하고 계약하면 되나요?

 

 

현재 시점의 임대인(매도인)과 계약을 하면된다. 매수인과 해도 되나 반드시 은행과 협의하자.

취급 은행에서 리스크를 떠안아야 하기 때문에 거절할 수 도 있다.

 

 

금융비용부담율 산정시 배우자 소득 합산되나요?

 

 

됩니다. 연대보증 입보 하지 않습니다. 당연히 부채도 합산됩니다.

 

 

임대인이 대리 계약합니다. 주의사항은요?

 

 

당연히 정상적으로 대리 관련 위암장 및 인감증명서등의 서류들이 제출되어야 하며 서울보증보험 대출 특성상

질권설정통지 업무가 이루어 지는데 본 통지 관련 통지서 수령에 대한것도 위임하면 위임장에 반드시 문구로

명시되어야 한다.

즉, 일체 위임한다는 것 같은 포괄 위임장은 100% 대출에서 거절된다.

물론 통지나 승낙을 위임하지 않은면 상관없다.

 

 

 

임대인이 해외에 있어 대리 계약합니다. 되나요?

 

 

임대인이 신민권자, 외국인 일면 안된다.

임대인이 내국인이고 등기부등본상 소유주의(임대인) 주소가 국내 주소인 경우만 된다.

 

 

 

신규 분양 아파트 되나요?

 

 

됩니다. 서류는 추가로 챙겨야 하고 잔금날 복잡하나 된다. 다만 당연히 권리 침해가 발생될 조항이 있으니면 안된다.

추가서류: (임시)사용승인서 또는 준공필증과 입주 잔금이 완납된 영수증(잔금 당일 제출도 가능), 분양계약서

 

 

 

신탁등기 되어 있습니다 되나요?

 

 

안됩니다. 말소조건부 등으로 타 전세대출 알아봐야 합니다. 주금공 또는 주도보

 

 

서울보증보험 전세대출 이용주이였는데 이사가면 어떻게 해야하나요?

 

 

무조건 상환해야 합니다. 상한 조건 후 이사 물건지로 새로 신규는 가능합니다.

 

 

 

 

 

출처: https://oger.tistory.com/112 [Oger]

 

oger.tistory.com/100

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