서울보증보험 전세자금대출 - 1 ( 기본 내용 및 셀프 한도 조회)

안녕하세요

 

본 글은 PC에서 작성되어 모바일 환경에서 화면 구성이 맞지 않을 수 도 있습니다.

 

 

본 편에서는 서울보증보험 전세자금 대출에 대한 대략적인 내용을 살펴보겠다.

 

전세대출은 주택금융공사 보증서로 해결되면 통상 주택금융공사 보증서로 대출받길 권한다.

 

이유는 심플하고 보증료가 저렴하며 집주인과 이야기할 경우가 적기 때문이다.

 

서울보증보험 전세자금 대출은 한도 산출은 간단하나, 하지만 숨겨진 내용은 어렵고

 

집주인과 직접적인 연관이 있기 때문에 집주인의 협조가 중요하다.

 

 

 

 

자 서울보증보험 전세대출 시작합니다.

 

대상 주택 : 아파트, 연립주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등 구분등기 집합건물 들(단독, 다가구 불가)

                미등기는 안된다. 단, 사용승인 또는 준공검사가 완료된 미등기 신규 분양 아파트는 된다.

                (금융기관마다 자체 제한이 있으니 주의 하자)

         

임차인 : 만 19세 이상 세대주 또는 세대원(동거인은 안된다.)

            무주택자 또는 1 주택자(소득제한 없음, 9억 원 이하 주택 보유)에 한해 대출 취급 가능

 

임대인 : 개인, 부영, 공공주택사업자

 

대출한도 : 1) 임차보증금 80% 이내

                2) 선순위 설정금액 + 본 대출금액이 주택평가금액 80% 이내여야 함

                1), 2) 요건 중 적은 금액 이내(최대 오억 원 이내)

                임대인이 공공주택사업자이면 임차보증금의 95% 이내이다.

 

대출기간 :  3~36개월

 

대출 가능 시기 : 신규계약 - 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내

                       갱신계약 : 계약 갱신일로부터 3개월 이내

 

특이사항 : 질권설정 필수 (전세권이 아니다), 보증부 월세 가능(한도 차감 없음)

 

 

서울보증보험 전세대출 한도 산출은 정말 쉽다.

 

0. 집주인의 질권설정 동의 체크( 우선 이것부터 확답을 받자, 다른 게 다 되어도 이게 안되면 끝이다.! )

 

1. 보증한도 조회

 

2. 집 값 체크

 

3. 금융비용부담률 40% 체크

 

위 3가지 조건이 맞으면 기본 한도 체크는 끝이다.

 

0순위인 집주인 질권 설정동의 여부는 우선 제쳐두자. 하지만 거듭 말하자면 제일 중요한 부분이다. 

 

대부분 집주인은 동의를 해주지만 안 해주는 집주인도 꽤 많다.

 

 

1. 보증한도 조회

 

다음 링크 내용 중 서울보증보험사 내용을 체크하자.

 

신용 점수별( 등급별 ) 전세자금 대출 한도 2 - 신용등급제 -> 점수제 전환

조회해보고 오셨나요? 피곤하시죠. 잠깐 한타임 쉬시죠

 

 

2, 집 값 체크

 

대출한도가 보증금의 80% 제한도 있으나 (주택가 + 선순위 설정 최고액)의 80% 제한도 있다.

 

그렇다면 이 주택가는 어떻게 정하는 것인가?

 

주택 가격 산정기준

- kb 매매 일반가 또는 부동산테크 매매 하한가

- 국토부 고시 공동주택 가격의 130%

- 감정가

- 국세청 공시 오피스텔 가격의 130%

- 등기 1년 미만 신규 분양 아파트 & 오피스텔은 분양가 가능( KB시세가 있으면 KB시세 적용)

위에 기준 중 선택이라 보면 된다.

단, 공공주택사업장의 경우 생략이다.

 

자 그러면 1차에서 나의 보증 한도가 2억이 나왔다면 2차 집값 체크에서 집값이 2억이라고 하고

선순위 대출이 없는 집이라면 80%니깐 1.6억 원이 한도가 되는 것이다.

 

아파트의 경우 전세가가 집 값보다 높게 잡힐 경우는 거의 없으나 목적물이 다세대 빌라일 경우

KB시세가 없어 시세보다 공동주택 가격 130% 또는 감정으로 판단하는 경우가 많다. 이 경우 감정가가

시세와 괴리로 전세가보다 집값이 낮게 판정되는 경우도 허다하니 주의하자. 부동산에서는 시세가

얼마니 괜찮다고 하는 경우가 많으나 거듭 말하지만 주의하고 위 기준으로 직접 파악이 어려우면 은행원과

상담하길 바란다.

 

 

자 멍때리지 말고 정신차리세요.

다 끝나 갑니다.

정신차려!!

 

 

3. 금융비용부담률 40% 체크

 

연 부담하는 대출이자(본 전세대출 + 기존 대출) / 연소득

 

위 공식으로 계산해보면 된다.

 

부담하는 대출이자는 본인이 부담하는 실질 이자가 아닌 한국은행 고시 가계대출 금리 + 1%라는 기준이

있으나 복잡하니 생략하며 그냥 본인 실 부담 이자보다 조금 더 보수적으로 높게 잡길 권하며 거기에

실질적으로 세무 신고하는 연소득으로 계산해보면 된다.

소득 산정 방법으로는 카드 이용내역, 적금 넣는 금액, 보험 넣는 금액 등 다양한 방법으로 산정 가능하니

소득 증명이 어렵다고 너무 비난할 필요 없다. 실질적으로 본인의 현금흐름이 나쁘지 않다면 말이다.

 

 

 

 

축하합니다. 이제 셀프로 한도 산출이 끝났습니다. 고생했어요

 

 

위 3가지를 체크하면 한도 산출은 셀프로 해결된다.

 

셀프로 된다고 해서 숫자 조금 넣는다고 뚝딱 되는 것이 아니어서 죄송하나

 

은행 가기 어렵거나 은행가기 전 직접 확인을 원하면 천천히 해보길 권한다.

 

 

 

 

다음으로는 서울보증보험 전세대출 특이사항과

도대체 집주인이 동의해 준다는 그 동의가 무엇인지에 대해 알아보겠다.

 

 

 

참조

 

 

oger.tistory.com/80 2편 입니다.

서울보증보험 전세자금대출 - 2 ( 특이 사항 )

 

KB시세 확인법 : www.oger.tistory.com/51?category=894538

 

국세청 공시 오피스텔 가격 확인: www.oger.tistory.com/52?category=886334

 

oger.tistory.com/100

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