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통상 안심 전세라고 부르는 전세 자금 대출이 있다.
은행마다 상품명은 다르나 HUG(주택도시 보증 공사)에서 반환 보증을 기반으로 하는 전세대출을
뜻한다고 봐주면 된다.
본 편에서는 HUG 반환보증을 기반으로 한 안심 전세 대출에 대해 정리코자 한다.
안심 전세 대출 요약 안합니다. 풀싸이즈로 정리합니다. 정신 바짝 차리고 인내를 가지고 공부하여야 해요.
이미 중소기업 취업 청년 전월세 대출에서 언급한 적이 있으나 쪼금 다르다고 봐주면 될 것 같다.
(https://oger.tistory.com/4?category=886334)
필자는 본 전세 대출을.... 그리 권하지 않는다.
(단점 : https://oger.tistory.com/13 글 참고 바랍니다.)
한때는 분양업자들에게 악용된적도 있을 정도로 이용하기 쉬운 대출이었으나, 지금은 다르다.
제한 사한이 많으며 그 모든 제한 사항을 다 파악하고 있는 은행원도 그리 많지 않으리라....
그래도 이젠 개정된지가 시간이 많이 지나 꽤나 안정화되었지만 함정이 많은 대출이다.
필자는 늘 주택금융공사 보증서 전세자금 대출을 추천한다. 한도 부분에 문제가 있다면 어쩔 수 없지만
주택금융공사 전세자금 대출을 받고 반환보증은 따로 또 신청하면 되는것이기 때문이다. 그러면 대출은
쉽게 받고 전세 보증금은 보증금 대로 보전받을 수 있다. 하지만 대출 한도때문이라면 어쩔 수 없다.
우선 대출에 대해 살펴보자.
반환보증 발급 조건
(모든 전세 자금 대출이 그렇듯 보증서 발급이 중요하다)
임대인: 개인
대상 주택: 단독/다가구 주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 연립/다세대
최대 보증한도: 주택가액의 100%(중요한 부분이다. 집 값 산정 기준은
https://oger.tistory.com/4?category=886334 에서 확인하자)
임차보증금: 수도건 5억 원 이하, 수도권외 4억 원 이하
선순위 채권(근저당 & 선순위 보증금 등)
ㄱ. 단독/다가구 외 주택: 주택 가격의 60% 이하
ㄴ. 단독/다가구: 주택 가격의 80% 이하
선순위 임차보증금을 제외한 선순위는 주택가의 60% 이하 일 것
임차보증금+선순위 채권 : 주택가 100% 이내
(선순위 채권 조회는 아래 링크 참고 바랍니다.)
1. 선순위 채권 전세 잔금 당일 말소 조건은 없는것으로 봅니다.(잔금 당일 상환 영수증 및 말소 접수 확인증 은행 제출 필수)
2. 선순위 채권이란 대출 금액이 아닌 등기상 기재된 금액입니다.
일딴 ! 반환보증 한도를 알아야 다음으로 넘어갈 수 있습니다. 천천히 시도해 보아요~
대출한도 산출
1차 확인 개인 신용
KCB , NICE 등급을 조회해 둘 중 양호한 데이터를 기준으로 반환 보증서 한도가 나온다.
즉, 보증서 한도는 신용등급만 알면 은행을 가지 않아도 그냥 알 수가 있다.
등급별 보증서 한도는 아래와 같다.
(해당 한도는 반환보증의 기본 한도이다. 총 대출한도와는 상이하니 주의하자.)
4등급 이상 = 보증금(수도권 기준 5억 원)
4~5등급 = 1억 5천만 원 이내
7~8등급 = 7천만 원 이내
9등급 이하 보증 불가
신용등급조회는 아래 링크 내용 참조 바랍니다.
https://oger.tistory.com/37?category=886334
2차 확인 반환보증
위에서 언급한 반환 발급 조건이 대출 한도 산정 시 적용된다.
아래 두 조건중 적은 금액이 적용된다.
ㄱ. 전세보증금 반환보증금액(공공임대주택은 전세보증금)의 80% 이내
#신혼부부, 청년 가구는 90%
ㄴ. 반전세의 경우 임대차 기간 월세 합계약을 차감한 금액의 80% 이내
#신혼부부, 청년가구 90%
#신혼부부: 부부합산 소득 6천만원 이하 (1년 미만 소득은 연환산), 혼인 기간 7년 이내인 가구
(3개월내 결혼 예정 인정)
#청년가구: 연소득 5천만원 이하(기혼자는 부부합산 기준), 만 19세 이상 34세 이하
대출기간
장점이자 단점이다. 25개월이다.
24개월 전세 계약이라는 전제하에 25개월이며 만기일 + 1개월이다.
+1 개월이라는 조항이 독이 되는 경우가 많이 있는데 그건 아래 링크를 참조하자. (꼭 봐야한다.)
https://oger.tistory.com/13?category=886334
대출방식
임차인은 HUG와 채권양도계약을 체결 해야만 한다. (승낙 또는 통지)
승낙 - 임대인이 은행으로 와서 승낙서를 작성하는 것이다.
통지 - 임대인에게 우편물로 통지하는 것이다.
(임대인 수령이 원칙이며 일반 우편물 배송이 아닌 집배원이 임대인에게 직접 주는 것이니 주의)
보증료
반환보증료: 개인 - 반환보증금액의 연 0.128%(아파트), 연 0.154%(아파트 외)
특약보증료: 대출금의 0.05%(할인 불가)
할증 - 목적물의 선순위 채권금약이 집값 50% 초과시 반환보증 10% 할증
할인 - 할인 조항은 너무 많은 바 따로 기술하며 링크를 첨부한다.
대출 한도 계산
그래서! 대출 한도는 어떻게 계산한다고? 물으신다면 위에 다 적혀있다.
정리하자면
1. 신용등급 조회(본인 신용기준 기본한도)
2. 집 값 조회 (집 기준 최대)
3. 선순위 채권확인(집 기준 한도에서 차감)
위 3가지 확인 후 집주인이 동의해주면 그것이 한도입니다.
(한도와 관계없이 대출은 거절될 수 있습니다. 대출의 승인 여부는 너무나도 다양합니다.)
봤는데 머리에 남는게 적으신가요? 아직 2,3편이 남아서 그렇습니다.
자 2, 3편 더 보실 수 있습니다.
힘내세요
https://oger.tistory.com/39 2편
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