전세 대출 (주택금융공사 보증서) 2편 - 이게 전세대출의 기본이다. (주택 형태 별 특이사항)

안녕하세요

 

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1편 : https://oger.tistory.com/59 주택금융공사 보증서 전세 대출의 전반적인 내용은 본 글 참고 바랍니다.

전세 대출 (주택금융공사 보증서) 1 - 이게 전세대출의 기본이다. (전세대출 조건, 전세대출 금리)

 

 

 

본 편 부터는 각종 특이 상황별 대출 가능 여부 및 대처 내용을 다루겠다.

(주의 본 내용은 주택금융공사 보증서 전세대출에 국한된 내용입니다. 주의)

 

 

 

 

상가주택인데 가능한가요?

 

 

내가 입주하는 부분이 공부상 주택이며(건축물 관리대장으로 파악), 실제로 주거용으로 이용 중이면 문제없다.

 

 

단독, 다가구 주택 가능한가요?

 

 

된다, 하지만 대출 전 현장조사를 통해 욕실, 주방, 출입문이 따로 되어 있어 독립된 주거공간을 이루고 있는지

확인받아야 한다.

 

 

주거용 오피스텔 되나요?

 

 

된다. 하지만 단독, 다가구처럼 현장 조사 필수이며 집주인을 통한 임대차 계약 사실 확인 조사가 이루어진다.

이유는 오피스텔이란 기본이 업무 시설이기 때문이다.

그리고 당연한 이야기지만 전입이 되어야 한다.

 

 

85제곱미터 면적 제한이 있나요?

 

 

없다.

 

 

협동주택 되나요?

 

 

됩니다.

 

 

신탁등기되어 있는데 문제없나요?

 

 

신축의 경우 신탁등기가 되어 있는 물건이 많이 있다. 신탁 등기된 집에 전세로 들어갈 때는 주의 바란다.

FM은 이러하다. 

[신탁계약서 및 신탁 원부 사본을 제출받아 정당한 임대 권한이 있는 자를 확인해야 한다.]

 

 

무슨 뜻인지 쉽게 받아들여지지 않을 것이다.

 

실제로는 이렇게 처리하자

 

1) 우선 필자는 다른 물건을 보길 권한다. 이유는 대출 접수받은 은행에 따라 거절 가능성도 높기 때문이다.

2) 그래도 하고 싶다면 위와 같이 신탁 원부를 받아 신탁등기 중 전세 계약하는 것이 문제가 있는지 확인하자

   직접 하기 어려우면 은행에 제출하자. 은행에 제출해도 은행원이 대출을 취급해 줄지는 미지수이다.

   신탁원부 받아보면 안다. 책이 한 권인데 거기에서 필요한 문구는 아주 짧은 문구이며 그 문구를 찾든

   못 찾든 은행원이 책임져야 하는 부분이 커지기 때문에 리스크가 올라가기 때문이다.

3) 신탁 당일 말소 조건부를 계약에 명시하자, 그래도 은행에서 대출을 꺼려 할 수 있다. 이유는 신탁을 잔금

    당일 말소한다는게 아주 어렵기 때문이다.

    모든 등기사항은 당연히 등기소에 제출하면 그날 접수를 받아 주는 것이 원칙이다.

    하지만 신탁은 결재 진행이 복잡하여 당일 등기소 접수가 못 들어가는 경우도 허다하다.

    즉, 위험하니 거절하는 것이다.

 

은행이 귀찮아서 거절한다고 오해하지 말자, 위험한 것이라 거절하는 것이며 그 말은 즉, 당신의 보증금이 위험

한 것이다.

 

 

자 그러니 신탁 물건 주택에 전세 대출을 받아 들어가고 싶다면 반드시 계약 전 대출 접수를 할 은행과 사전

상담을 진행하길 권한다.

 

신청한다고 다 되는 것이 대출이 아니다. 

 

 

위반 건축물 전세 대출되나요?

 

 

위반 건축물은 당연히 안된다. 하지만 그 위반 사항이 어디에 있냐에 따라 가능할 수도 있다.

 

1) 단독, 다가구등 구분등기 안된 주택

: 임대차 계약서상 임차면적이 위반부분이 아니면 된다.

  통상 해당층이 아니면 된다.

 

2) 다세대, 아파트 등 구분등기 적용된 주택 및 오피ㅡ텔

: 해당 호수가 아니고 건축물 대장 전유부상 위반선축물이 아니면 된다.

  전유부상 위반이나 주거부분이 아닌 공용부분(주차장, 계단실 등) 이 위반이면 가능하다.

 

 

 

주거용 오피스텔에 전입이 어려워 전세권 설정 조건으로 대출 하고자 합니다. 되나요?

 

 

안됨 , 머든 전입은 기본이다.

오피스텔의 경우 임대인이 세금 부분 때문에 전입이 안되는 조건으로 하는 경우가 많은데

전입은 모든 전세 대출의 기본이다. 이유는 전입을 해야 대항력이 갖추어 지기 때문이다.

 

 

미등기 되나요?

 

 

원칙상 불가합니다. 하지만 미등기 아파트와 오피스텔은 가능하며 아래 서류가 추가됩니다.

                             (사용승인 후 1년이내 물건일것)

(임시)사용승인서, 준공필증, 준공인가증, 사용검사필증, 사용검사확인증 중 하나

분양계약서 사본

입주 안내문 사본

 

그리고 잔금 후 임대인이 잔금을 완납했다는 입증서류를 받아 은행에 제출한다.

 

 

 

토지소유주와 건물 소유주가 다르다? 가능한가?

 

 

된다.

 이게 된다고??????

 

구도심의 오래된 주택의 경우 이런경우가 더러 있는데, 상관없다.

건물주와 단독 체결 가능하며, 건물주와 토지주 공동 임대인이여도 된다.

하지만 토지소유주만 임대인인건 당연히 안된다.

 

 

 

세대분리형 아파트 되나요?

 

 

최근 지어지는 형태의 주택 중 세대분리형 아파트가 있다.

세대가 분리되어 있고 현장 조사시 독립된 주거공간이 확인되면 된다.

하지만 그 전에 서류상(모집공고, 입주안내문 등)으로 세대분리형 아파트가 증명되야 한다.

 

이런거다.

안될것 같은데 되고, 될것 같은데 안되는게 있지요???

 

그러니 위에 없는 특수 사항에 처하면 혼자 판단마시고 꼭 은행원과 확인하세요~

부동산 사장 말 듣지 말고요~~~~~

 

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